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        服裝市場售與租的兩難選擇 矛盾重重    3星級
      服裝市場售與租的兩難選擇 矛盾重重
      [ 作者:金豆子     轉貼自:互聯網     點擊數:5656     更新時間:2006/2/24     文章錄入:Admin
      【字體: 字體顏色
      前不久,記者走訪河北的一家服裝市場,該市場負責人介紹說:“對市場內產權商鋪的管理存在著巨大的難度。當初產權賣給了人家,現在要管理就顯得力不從心。服裝市場的經營不能各自為政,必需要有統一的規劃和布局,比如:按服裝的分類和品牌的組合來劃分區域,這樣才能形成市場內產品、品牌的特色。但是,產權一經賣出,統一布局和管理就成了型同虛設的一紙空文!

            的確,該市場所遇到的問題,在目前出售鋪位產權的服裝批發市場內是非常多見的。據說,中國北方的一家超大型服裝批發市場,在籌建之初,通過凌厲的市場宣傳攻勢,很快把數量巨大的商鋪銷售一空,但在開業之后,馬上就遇到經營管理上的難題,整個市場內,分區混亂,獲得產權的商戶隨意把鋪位出租個他人,造成了市場管理者無法統一規劃和管理,由此,拖累了整個市場的整體運營,一段時間之后,參與市場交易的各方都遭受了巨大的損失。最后,市場的開發者,不得不花大價錢,將相當數量的商鋪回購,才度過了這場危機。

            五合國際(5+1 Werkhart International)中國經理劉力在接受本報記者采訪時認為,由于開發商對商業地產核心價值的判斷存在偏差,目前商業地產項目仍然存在大量“簡單”的房屋產權銷售現象。不同于住宅項目直接面對單一住戶,而是面對著廣泛帶有商業目的的投資人。這些客戶對商業項目的消費能力和業態組織最為關注,而不是房屋本身。如果開發商僅以房屋產權銷售形式出現,忽略其業態內容、業態間的相互關系以及不同業態對房屋成本承受能力的不同等因素,即使項目前期的銷售再好,也會在日后產生及其不良的后果。 

            經典的失敗案例

            位于北京安定門外的巨庫時尚商業廣場,自2003年5月開始,斥資“幾千萬”在京城的各大媒體輪番宣傳,宣揚自己是北京首家新青年時尚賣場,通過秀庫、裝庫、食庫、玩庫的四庫組合,讓人們的消費體驗“酷”到頂點。創意之新和形象之美,不禁令人叫絕。項目投資主體-首創資產管理公司還特別強調,巨庫開京城小型商鋪產權銷售之先河,將3萬平方米的項目分割成近千家的小商鋪,以每平方米4、5萬元的價格向外銷售。并承諾購買者以2年期,每年獲得8%的回報。憑借良好的形象設計、市場活動和銷售推廣,至2004年5月,商鋪銷售一空。

            但接踵而來的則是另一番景象,開業半年之后,市場的經營基本處于癱瘓狀態,分析個中緣由,產權分散是無法經營的重要原因,產權分割后,小業主大都考慮各自利益,市場無法形成統一管理,沒有經營特色,經營收入也就無從獲得。商鋪的經營一般都要經過一段培育期,但混亂的局面又使得培育期無所培育,此情況下即使有人牽頭,也很難統一所有投資人的意愿去經營商鋪,更何況大量的廣告費和市場推廣費用,可以說是無從談起。凡此種種的問題暴露之后,“巨庫”的經營進入到了一個惡性循環,沒有特色-沒有客源-沒有收入-沒有推廣。經過半年的掙扎之后,經營的商戶紛紛撤出,市場變成了一個“空殼”。就連項目的開發商首創資產管理公司也不得不承認,項目徹底失敗,

            前不久,記者經過安內大街時,看到原來的巨庫,現在依舊是漆黑一片。

            商鋪到底可不可以賣

            通常的情況下,各大服裝批發市場的經營主體,大都強調自己的只租不售原則,但從這幾年的商業地產的發展情況來看,市場建起,一售了之的現象比比皆是。其實,從開發商的角度而言,完成項目建設之后,和盤賣出從而實現自己商業利益的最大化也在情理之中,因為,地產開發最關鍵的就是資金鏈的問題,開發商從銀行貸出的資金大都是中短期款項,如若周期太長,開發商將面臨“不可承受之重”的資金壓力,這個問題不可小覷。但反過來說,商業地產又與普通居民住宅不同,最重要的是它有一個商業的前提,位置再好,面積再大,設施再全,創意再新,如果沒有一個成功經營的商業前提,看似再好的項目也會遭遇到“價值缺失”的窘境,。

           在采訪的過程中,面對是“租”還是“售”的問題,一些開發商也表明了自己的觀點。

           其中,上海七浦聯富商業廣場總經理尚杰臣表示,聯富還是堅持鋪位“以售為主”的原則,但他強調,雖然是銷售商鋪,但購買者必須要把商鋪回租給管理方,要求是5年或者更長的時間,這樣才能保證市場的經營出特色、出效益,才能使商鋪產權擁有者的利益最大化。

           面對新一輪服裝批發市場發展,市場的“租”與“售”,的確成為了參與市場交易各方的一個兩難的選擇,但相信,只要按商業規律辦事,人們依然會找到解決問題的有效辦法。
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